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Montag, 8. August 2022
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    Gewerbe zu Wohnraum: Wenn die Nutzung geändert wird…

    Toplage, das ist für jeden Geschäftsinhaber ein erstrebenswertes Ziel, aber nicht jedem ist die Toplage vergönnt. Und so sieht man sie nach und nach aus den Seitenstraßen der Städte verschwinden, die Geschäfte, die ein Stück weit jenseits der Toplagen angesiedelt waren und damit Jahrzehnte lang nicht schlecht gefahren sind. Hier verschwindet eine Metzgerei, dort ein Secondhandshop, andernorts ein Handarbeitsgeschäft oder der Fotoladen, wo man früher seine Passfotos machen ließ. 

    Für Monate, manchmal für Jahre blickt das leere Schaufenster traurig auf die Straße hinaus, bis die Umwandlung in Wohnraum ihren Anfang nimmt. „Nutzungsänderung“ nennt man das. Da Wohnraum aber fast allerorten knapp ist, sind derlei Änderungen durchaus sinnvoll. 

    Allerdings gilt es dabei, den einen oder anderen Paragraphen zu beachten. Denn bei einer Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum entsteht etwas Neues – und dann sind rechtliche Regelungen einzuhalten.

    So ist es in reinen Industrie- und Gewerbegebieten in der Regel nicht zulässig, bestehenden Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, in Mischgebieten hingegen schon. Um Klarheit darüber zu erlangen, empfiehlt es sich, beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage zu stellen, ob die geplante Umwidmung grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

    Wer Gewerbe in Wohnraum umwandeln will, muss ein Baugenehmigungsverfahren in die Wege leiten. Wer einfach umbaut und vermietet, vermietet ansonsten einen Schwarzbau. Es müssen dabei grundsätzlich auch aktuelle Bauvorschriften eingehalten werden, etwa hinsichtlich des Brandschutzes.

    Ob und wie weit auch energetische Aspekte zu berücksichtigen sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In der amtlichen EnEV-Auslegung heißt es hierzu, dass bei reinen Nutzungsänderungen von beheizten oder gekühlten Gebäuden ohne bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle keine energetischen Sanierungen notwendig sind. 

    Sind dagegen Änderungen an der Gebäudehülle vorgesehen, sind die EnEV-Anforderungen einzuhalten. Wird im Zuge einer Nutzungsänderung ein bestehendes Gebäude erweitert, sind nur für die neuen Gebäudeteile diejenigen aktuellen EnEV-Vorschriften einzuhalten, die für eine energetische Altbausanierung gelten, sofern kein neuer Wärmeerzeuger eingebaut wird. 

    Ist die neu entstandene Nutzfläche größer als 50 Quadratmeter, müssen für den neuen Gebäudeteil zusätzlich die Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz erfüllt werden. Sofern ein Gebäude um mehr als 50 Quadratmeter erweitert und gleichzeitig ein neuer Wärmeerzeuger eingebaut wird, sind die Regelungen etwas strenger: Dann müssen für die neuen Gebäudeteile die EnEV-Anforderungen für Neubauten vollumfänglich eingehalten werden und nicht nur diejenigen, die bei einer Altbausanierung gelten.

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