Bei einer Bestandsimmobilie enthalten so gut wie alle Kaufverträge einen Gewährleistungs- beziehungsweise Sachmängelausschluss. Deshalb kann der Käufer Mängelrechte nur dann geltend machen, wenn
- beide Parteien im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart haben.
- der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert.
- der Mangel zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und dem Besitzübergang eintritt.
- der Käufer dem Verkäufer nachweisen kann, dass er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Da der Verkäufer Offenbarungspflichten hat, muss er den Käufer über Mängel wie verbaute Asbestmaterialien, aber auch Überflutungsgefahr oder einen Hausschwammbefall informieren. Hat der Verkäufer Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Selbst erfolgreich behobene Mängel müssen dem Käufer mitgeteilt werden, und zwar mit der Rechnung von deren Beseitigung.
Zur Arglist zählt, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel verschweigt und sich darüber bewusst ist, dass der Vertrag scheitern könnte, wenn der den Mangel offenbart. Ebenfalls unter arglistiges Verhalten fällt, wenn der Verkäufer den Mangel möglich hält oder einen vorliegenden Mangel anzweifelt, obwohl er von dessen Bestehen weiß.
Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Weigert er sich, hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern.
Nach § 438 Abs. 3 BGB gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 BGB von drei Jahren, die übrigens erst dann beginnt, wenn der Käufer den Mangel bemerkt.
