Als Mieter fürchtet man sie wie der Teufel das Weihwasser. Die Rede ist von der Mieterhöhung. Das Gute: Sie darf nicht einfach willkürlich angehoben werden. Das Schlechte: Für eine Erhöhung gibt es viele Gründe. Die gängigsten sind der aktuelle Mietspiegel, das Gutachten eines Sachverständigen, Vergleichsmieten und Mietdatenbanken. Aber auch Modernisierungen, die nachhaltig die Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten erhöhen, sowie veränderte Betriebskosten (Nebenkosten) können berechtigte Gründe sein.
Prinzipiell lässt sich festhalten: Mietsteigerungen müssen schriftlich erfolgen. Und auch hier gibt es Fristen einzuhalten. Außerdem darf die Miete mit anhaltender Dauer des Mietverhältnisses maximal auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Dafür benötigt der Vermieter die Einwilligung des Mieters. Stichwort: Zustimmungsverfahren. Erhält er sie nicht, bleibt noch der Weg über den Richter. Unter gewissen Voraussetzungen muss der Mieter der Mieterhöhung aber zustimmen. Dieser Fall tritt ein, wenn:
- die Anhebung formal in Ordnung ist
- nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert wird
- sowohl die Jahressperrfrist als auch die Kappungsgrenze eingehalten wird
Jahressperrfrist? Kappungsgrenze? Also: Die Jahressperrfrist besagt, dass frühestens ein Jahr nach Einzug beziehungsweise nach der letzten Mieterhöhung eine neue Steigerung erfolgen darf. Die Kappungsgrenze gibt eine Mietsteigerung um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren vor. In Städten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt die vorgegebene Grenze derzeit bei 15 Prozent.
Mietminderung ist immer dann legitim, wenn eine Wohnung erhebliche Mängel aufweist. Dazu gehören unter anderem:
- Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung
- Baulärm im oder in unmittelbarer Nähe vom Wohnhaus
- kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben
- defekte technische Geräte wie Küchenherd, Wasserboiler, Heizung oder Aufzug
- Schäden am Haus wie undichte Türen und Fenster, kaputter Rollladen
Ganz wichtig: Der Mieter hat den Vermieter bei Auftreten eines Mangels umgehend zu informieren und ihm eine angemessene Frist zu gewähren, selbigen zu beheben. Passiert daraufhin nichts, kann er eine Frist zur Behebung setzen und androhen, dass er ansonsten eine Fachfirma beauftragt und die Kosten dann zu Lasten des Vermieters gehen (Selbstvornahme). Rückwirkend ist eine Mietminderung nicht möglich. Auch darf der Mieter die Beeinträchtigung nicht selbst verursacht haben. Bei Baulärm empfiehlt es sich, ein sogenanntes Lärmprotokoll zu führen. Die Höhe der zulässigen Minderung hängt von Fall zu Fall ab. Mietminderung bei seinem Vermieter einzufordern, kann sich schnell als Bumerang erweisen. Dafür ist das Thema viel zu komplex und undurchsichtig. Holen Sie sich unbedingt Rechtsbeistand, um etwaige Konsequenzen durch zu hohe Mietminderungsforderungen zu vermeiden.
